A chi spetta la manutenzione della caldaia: inquilino o proprietario?

Prendersi cura degli impianti di riscaldamento è fondamentale per garantire il loro corretto funzionamento, inoltre aiuta a mantenere bassi i consumi e a non incappare in sanzioni. I controlli della caldaia, infatti, sono obbligatori per legge: dal 2013 è in vigore il regolamento DPR n.74 in materia di controlli sull'efficienza energetica dei sistemi di climatizzazione, vale a dire di caldaie e condizionatori.

Tuttavia, se in circostanze normali non esistono particolari dubbi su chi debba occuparsi di questi adempimenti, ovvero il proprietario dell’immobile, nel caso di una casa in affitto è importante sapere a chi spetta la manutenzione della caldaia, per evitare errori e non fare confusione rischiando pesanti sanzioni in caso di controlli.

In particolare, oltre alla responsabilità degli interventi è necessario sapere chi paga la manutenzione della caldaia negli immobili in affitto, una situazione che può creare qualche dubbio. Ciò non vale solo per la manutenzione ordinaria, ossia tutti quegli interventi periodici di ispezione e verifica dei fumi e dell’efficienza, ma anche eventuali lavori di manutenzione straordinaria. Facciamo chiarezza.

La manutenzione della caldaia a chi spetta?

La legge prevede che le autorità competenti effettuino gli accertamenti e le ispezioni necessarie, per verificare l'osservanza delle norme relative al contenimento dei consumi di energia nell'esercizio e manutenzione degli impianti termici. Cosa si intende per impianto termico?

Nel D.lgs. 48/2000 viene così definito: un impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, oppure destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato (legno, metano, gpl, ecc.).

In particolare, i controlli:

• vanno realizzati ogni due anni su impianti con generatore di calore a fiamma, alimentati a combustibile liquido o solido (gasolio, pellet, legna...), con potenza termica tra 10 e 100 kW;
• vanno realizzati ogni quattro anni su impianti con generatore di calore a fiamma, alimentati a gas (metano o GPL), con potenza termica tra 10 e 100 kW.

Inoltre, la norma stabilisce che l'accertamento del rapporto di controllo di efficienza energetica, inviato dal manutentore o da un terzo responsabile, è ritenuto sostitutivo dell'ispezione. Le caldaie non in servizio (spente) o staccate non hanno l'obbligo di essere controllate periodicamente, a patto che lo stacco sia stato notificato alla Regione e segnalato sul libretto.

Questo regolamento contempla, comunque, alcune eccezioni, ad esempio nel caso in cui una Regione o una Provincia Autonoma possa aver legiferato in merito, variando la frequenza dei controlli. Di norma, la responsabilità della manutenzione della caldaia è del proprietario dell’immobile, il qual deve occuparsi della corretta gestione dell’impianto termico. La situazione è diversa in caso di abitazione affittata.

La manutenzione della caldaia spetta all’inquilino o al proprietario

Chi vive in un immobile in affitto, oppure i proprietari che affittano l’abitazione, deve sapere a chi spetta la manutenzione ordinaria della caldaia e quella straordinaria. Di solito, in questi casi il proprietario dell’immobile si occupa della manutenzione straordinaria, quindi di tutti gli interventi che non hanno a che fare con l’utilizzo dell’impianto, mentre l’inquilino dei lavori di manutenzione periodica.

Tra questi ci sono la pulizia della caldaia, dal bruciatore alla camera di combustione, il controllo dei fumi per il mantenimento dell’efficienza energetica e gli altri interventi di controllo periodico. L’inquilino deve occuparsi anche della sostituzione dei componenti usurati, in quanto l’usura è legata all’utilizzo dell’impianto e non al suo possesso.

Diverso è il caso di un’abitazione servita dal teleriscaldamento, una tecnologia che rende superflua la caldaia tradizionale, al posto della quale viene inserito uno scambiatore di calore. Anche i terminali di riscaldamento sono a carico dell’affittuario, il quale deve provvedere alla manutenzione dei termosifoni, comprese le valvole termostatiche.

La prima manutenzione della caldaia a chi spetta?

Se l’immobile è affittato, a partire dalla prima manutenzione della caldaia l’operazione è a carico dell’inquilino, il quale deve sostenere i costi di tutti gli interventi periodici. Il proprietario, invece, deve realizzare l’installazione e il collaudo, garantendo la sicurezza di tutti gli inquilini, oltre alla possibilità di intervenire qualora siano necessari lavori di manutenzione straordinaria.

Spese di manutenzione della caldaia: a chi spettano?

Anche le spese di manutenzione della caldaia vanno ripartite bene. Negli immobili in affitto il proprietario deve pagare gli interventi extra, non legati alla gestione del generatore, come il rifacimento e la ristrutturazione del bagno. Negli altri casi è l’affittuario a pagare gli interventi dei tecnici, occupandosi di corrispondere gli importi per il bollino blu e i vari controlli di routine.

Il controllo dell’efficienza energetica non va confuso, invece, con la manutenzione della caldaia, fondamentale per verificare che funzioni correttamente e che garantisca prestazioni ottimali. In questo caso, infatti, la frequenza viene riportata dallo stesso fabbricante all’interno del libretto d’uso della caldaia: in genere, si tratta di un intervento annuale di pulizia è annuale.

Se risiedi in un Comune con più di 40mila abitanti, per legge lo Sportello Energia del tuo Comune è tenuto ad effettuare controlli a campione per verificare l'avvenuta manutenzione: tieni sempre aggiornato il libretto della caldaia e conserva le fatture! Se invece vivi in un condominio con riscaldamento centralizzato non devi preoccuparti: a tutto ciò penserà l'amministratore.

A seconda dell'impianto, i tecnici abilitati ai controlli periodici rilasciano il Bollino Blu o il Bollino Verde. Il Bollino Blu è obbligatorio nei Comuni con oltre 40mila abitanti, ed è di competenza del Comune in cui si trova l’immobile. Il Bollino Verde riguarda, invece, i Comuni con meno di 40mila abitanti, ed è di competenza di Regione o Provincia. In entrambi i casi, i tecnici abilitati valutano il buon funzionamento dell'impianto e il suo livello di sicurezza, controllando che i fumi di scarico non contengano elementi inquinanti oltre i limiti fissati dalla legge.

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¹Nel periodo di validità del servizio sono previsti: 1) massimo un intervento per controllo fumi; 2) massimo un intervento di manutenzione; 3) massimo un intervento all'anno di verifica con analisi tecnica, comprensivo del solo costo di uscita (eventuale manodopera per riparazioni e parti di ricambio saranno a carico del cliente). I servizi descritti si riferiscono al pacchetto Easy, hanno durata 24 mesi, decorrenti dal 30° giorno successivo alla data di sottoscrizione. Il servizio è attivabile solo nelle regioni di Lombardia, Veneto, Piemonte, Emilia Romagna, Liguria, Umbria, Lazio, Puglia, Toscana.